オフィス原状回復工事の適正範囲と見積額の削減
オフィスを退去する際に必ず必要となる原状回復ですが、原状回復の範囲は、原状回復特約が有効とみなされます。
原状回復特約は、オフィスや事務所へ入居する時に交わした契約書に記載されています。
つまり、オフィスを新しく移転させる場合、現在利用しているオフィスの原状回復は賃貸者（借主）側の義務となり、原状回復工事にかかる費用も賃貸者が全額負担となる場合がほとんどです。
オフィス管理会社と交わした賃貸契約の内容によって、原状回復工事の範囲も大きく異なります。
しかし、原状回復の費用が提示された時に、驚くほど高かったというお声が数多く聞かれます。
このページをご覧になっているあなたも、
「オフィスの管理会社から提示された原状回復の費用が、いくらなんでも高すぎるのではないか？」とお感じではありませんか？
原状回復費が高額になる理由と、賃貸者が負担すべき原状回復工事の範囲についてまとめてみます。
原状回復費の見積もり額が適正かどうかのチェックに役立ててください。
オフィス退去時の原状回復工事の範囲
住居用の原状回復について、国土交通省のガイドラインでは以下のように定義しています。
原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生し
た建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(きそん)を復旧すること」と定義して、その考え方に沿って基準を策定した。
原状回復とは、借主側の問題によって生じた損傷やダメージを、借りた時の状態まで修繕し戻すことになります。
入居時にフロアーが白で、白の状態に戻します。オフィス利用中にフロアーを白から黒にした場合は、白に戻すことが原状回復になります。もし、誤ってフロアーに穴が空いたり、大きなキズが出来た場合は、借主の負担で修繕・補修を行う必要があります。
原状回復工事では、フロアーのの区切りなど入居時に増設した設備も撤去する場合が多いのですが、オフィス管理会社に増設した設備を残したいと考えてもらえるチャンスがあります。
原状回復工事前に、オフィスの環境面改善や新しい借り主側のメリットとして増設した設備を利用することをオフィス管理会社に提案してみるのもいいかもしれません。
https://www.toshiseibi-boring.jp/restoration-guideline/国土交通省がガイドラインで定義している原状回復の内容は、民間の住居用のものであって、オフィス用の原状回復には、ほぼ適用されません。
オフィス事務所の賃貸借契約書によっては「借主が通常損耗の修繕費用も負担する」という特約事項として記載されている場合もあります。
原状回復工事の範囲は、賃貸契約書に原状回復工事に関する特約の有無がポイントになってきます。
賃貸契約書に原状回復に関する特約が記載されていない場合、次の3つが原状回復費に含まれていないか今すぐご確認をお願いします！
それ、原状回復工事の範囲外でしょ！？3つのムダな原状回復工事
契約書に記載がある場合を除けば、一般的に次の3つの工事は原状回復工事に含まれません。
原状回復工事の見積もりに含まれている場合は、削減対象の工事になる可能性があります！
１. 通常損耗や経年劣化を対象とした原状回復工事
民間向けではありますが、厚生労働省のガイドラインや裁判結果を考慮に入れると、オフィスの通常使用による損耗、経年劣化の修繕工事は、原状回復費工事に含まれないていません。
通常利用の損耗の例を考えてみます。
フロアーに敷き詰められているカーペットや、太陽光によって変色した壁紙の汚れは通常損耗と考えられます。
オフィスを多人数で使用していれば、通常損耗は必ず発生します。
通常損耗の修繕は、原状回復として費用負担をするのではなく、毎月の賃料を使い管理会社側で対応べき工事だと考えられます。。
もう1つ、見落としがちな原状回復工事が経年劣化です！
オフィスも含めて建物全体は、使用の有無に関係なく時が経つ毎に劣化していきます。
このような経年劣化した設備の原状回復は、原状回復工事で補修する必要はありません！
ビルオーナーとじっくりと話し合い、原状回復の削減に務めてください！！
2.共有部分の原状回復工事
共有部分は、玄関ホールやエレベーター、非常階段、トイレなどです。
1つのフロアーに複数のオフィスがある場合は、共有部分が大きくなります。
見積書の紹介を確認していると、オフィスの共有部分を修繕対象とする原状回復工事が紛れ込んでいるケースあります。
本来、共有部分の修繕は、ビル管理会社側が負担して行うべき範囲です。
賃貸者が負担すべき原状回復工事ではありません！
共有部分の原状回復工事が見積書に含まれていたら、原状回復費が高額になる原因の1つになりえます。
もう1度、原状回復工事の見積書を確認し、共有部分の工事が紛れ込んでいないかのチェックをオススメします。
3.全面修繕、グレードアップさせる原状回復工事
全面修繕を前提とした原状回復費が見積もりに入っている場合があります。
よくあるパターンとして、天井の補修を例とします。
天井の一部に穴が開いており、この穴が開いた天井パネルの交換を行えば、原状回復工事は完了するはずです。
しかし、穴の開いた天井パネルを含む全ての天井パネルを対象とした原状回復工事を求められる場合があります。
また、原状回復工事の際に、以前よりも新しく品質の良い設備にグレードアップできる見積書を提出される場合もあります。
数年前の設備が廃盤となり、リニューアルした設備だったり、部品が手にはいらないので全面入れ替えというパターンが多いようです。
しかし、天井のパネル、設備の修繕の場合、賃貸者に求められていることは「原状回復」です。
原状回復工事で、オフィスを入居時の状態に戻せばいいのですから、入居時よりもオフィスの状態を良くするための費用を賃貸者が負担する必要はありません。
賃貸借契約を交わして入居していた以上、契約書の記載内容がポイントになります。
オフィス入居時に、原状回復工事に関してどのような契約内容だったのかをよく確認し、貸主であるビル管理会社と契約内容を共有しておくことで無駄な原状回復工事の負担を削減できる可能性がグッと高まります。
原状回復費が高額だと感じたら、工事範囲をチェックするべき
原状回復は、オフィスを退去する際に避けては通れません。
原状回復工事は、退去日までに完了する必要があるため、見積り書の工事費用を前に悩んでいる時間はあまりありません。
時間が無いからと言って、不必要な原状回復費を支払う義務はありません！！
オフィスの移転が決まり、原状回復工事費の見積もり額が想定していたものよりも高額だとお感じになった時は、原稿回復工事の範囲をチェックしてください。
賃貸者の義務のない工事が含まれていないか、見積書の内容を詳細にチェックしてください。
しかし、原状回復工事をする必要の無い工事が含まれていると判明しても原状回復費の減額を行うことは労力が必要です。
不動産のプロであるビル管理会社と直接交渉することは、大変なものです。
万が一、ビル管理会社と関係が悪化してしまうと、会社に悪評が立ってしまうかもしれませんし、信頼関係にヒビが入ってしまいます。
原状回復費の削減をあなたに代わって交渉してくれるプロが存在します。
専門家んもサポートを借りれば、あなた自身でオフィス管理会社と交渉するより短期間かつ原状回復費を適正な額まで削減することができます。
オフィス移転費用が大きく節約できるので、新しいオフィスを充実させることができますね。